物流仓储，这是个近些年来被反复提及的词语。在中国这个幅员辽阔的国度，强有力的仓储保障是商品经济能蓬勃发展的必要因素之一。仲量联行最新数据显示，中国核心物流市场的高标库的租用面积在2010-2019十年间实现了年均18.4%的增长速度，从1100万平方米跃升至4800万平方米。未来十年，中国物流地产市场仍将继续扩张，同时，也将面临更加复杂的市场格局。

那么，什么是高标库？高标库未来的发展又怎么样呢？

早在2014年，国土部就下发了《关于推进土地节约集约利用的指导意见》。政策日趋严格，需求日益旺盛，工业用地不增反减。而同时企业自身对于仓储物流用地的标准也越来越高。多种因素的触发下，近年来高标库越来越热。而“高标库”始终是一个业内约定俗成的叫法。

 “高标库”顾名思义就是高标准仓库，至于这个标准指的是仓库本身的规格以及配置，是相对于普通仓库、厂房来说的，并非网络上认为的“技术含量相对较高”。

高标库：库内净高大于【9米】且周转场地在【25米】以上的，带有【卸货平台】和【消防喷淋】的仓储建筑。注：4个必要条件缺一不可。

普通仓库：带有消防喷淋系统的仓储建筑，对于层高、卸货平台、周转场地无要求。

厂房：不满足上述所有要求的生产性建筑。

全国目前高标库资源最多的省份/直辖市前五个分别是：江苏省、上海市、广东省、浙江省、湖北省。目前高标库的大租户主要有四类行业：电子商务、3PL、零售连锁、工业制造等，这些行业的租户对于高标库需求巨大，是租赁高标库的主力军。

从长期来看，中国消费市场发展可保持向好态势，虽然短期受到新冠肺炎疫情的不利影响，但长期内消费规模仍将稳步扩大。2010年至2019年，中国社会消费品零售总额以11.2%的年均复合增长率攀升至41万亿元；而据相关预测，2019年至2030年间中国社会消费品零售总额年增长率约为9.5%。尽管该增速与历史水平相比有所下滑，但整体消费规模基数将变得十分庞大，预计2030年社会消费品零售总额将达到112万亿元。

在全渠道零售背景下，中国消费者对商品交付时效性的要求日益提高。鉴于非高标库的部分交付标准无法满足要求，许多租户自发从老旧物流园区升级到高标库以提升各项配送效率。此外，随着近年来地方政府着手对不合规的老旧物流园区及厂房进行拆除和重建，导致部分成本较为敏感的租户选择搬迁至其它非高标库，而另一部分租户选择升级到高标库，并为仓库品质的提升支付租金溢价。这种“被迫”升级需求在大城市群出现的可能性更大，区域一体化以及产业升级将加速推进对老旧物流园区项目的拆除或重建进程。

结合中国仓储与配送协会的数据，截至2018年中国仓储总体量略超10亿平方米，但同期在仲量联行定期追踪的24个核心物流市场中，租赁型高标库总体量约为5100万平方米，仅占总量的4.8%。即使考虑到自持型物业体量和非核心市场的高标库存量，高标库规模目前仅占中国仓储总体量的一小部分，这意味着来源于非高标库的升级需求潜力巨大。

中国消费市场的蓬勃发展并不局限于一线城市，但零售额增长最快的区域主要集中在几个高密度的大型城市群中。以城市群和都市圈为核心的区域经济发展格局将成为支撑未来经济高质量发展的主要平台，同时也是推动区域消费市场和投资市场进一步发展的重要保障。预计未来粤港澳大湾区、长三角、京津冀和成渝等重点城市群将成为最强劲的物流地产市场，同时国家城市群一体化发展政策也将孕育一批新的城市群。

虽然2020年初新冠肺炎疫情的暴发为中国物流地产市场施加了阶段性挑战，但同时也为物流行业发展带来了新的机会。政府和相关企业有望加速推动物流行业的整体升级，尤其是在疫情中承担民生物资保障重任的生鲜食品、医药及其它生活必需品的供应链和物流。

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